Увеличение арендной платы — один из наиболее распространенных вопросов, который вызывает споры и разногласия между собственниками помещений (арендодателями) и пользователями (арендаторами). Возможность корректировки размера платежа зависит от множества обстоятельств, среди которых важнейшими являются условия заключенного договора аренды, нормативное регулирование отношений собственности и законодательства РФ, а также актуальные тенденции на рынке недвижимости.

Рассмотрим подробно основные случаи, когда увеличение суммы ежемесячной арендной платы признается юридически допустимым и оправданным.

1. Окончание срока действия договора аренды

Чаще всего аренда оформляется договором, устанавливающим конкретный срок пользования помещением, оговоренный обеими сторонами заранее. После завершения указанного периода собственник жилья получает возможность пересмотреть установленную ранее ставку аренды и предложить жильцам новые условия оплаты. Тем не менее важно учитывать два ключевых момента:

• • Новое предложение должно базироваться на актуальных рыночных показателях стоимости аналогичной недвижимости,
  • Условия пересмотра стоимости должны соответствовать действующему российскому законодательству.

2. Применение механизма индексации арендной платы

Значительная доля договоров предусматривает специальную статью об индексации уровня оплаты за использование имущества. Этот механизм призван автоматически адаптировать платеж к инфляции и изменениям экономической обстановки. Обычно подобные соглашения предусматривают ежегодное или периодическое автоматическое увеличение ставок на фиксированный процент либо индекс потребительских цен. Главное условие здесь — четкое закрепление процедуры перерасчета в тексте самого договора.

3. Корректировка вследствие изменений на рынке недвижимости

Цены на недвижимость подвержены постоянным колебаниям, обусловленным спросом, экономическими условиями региона и общероссийскими тенденциями. Если обнаруживается существенная разница между текущей стоимостью аренды данного помещения и среднерыночными ценами на аналогичные объекты, арендодатель имеет основания потребовать увеличения оплаты. Такое требование будет считаться справедливым лишь при условии значительного и реального роста цен на жилье или коммерческую недвижимость.

4. Повышение после улучшения состояния арендуемой площади

Нередко владельцы проводят капитальный ремонт, переоборудование или реконструкцию сдаваемых площадей, что повышает качество предоставляемого пространства и делает его привлекательнее для пользователей. Например, установка современных коммуникаций, улучшение планировки, утепление здания, замена устаревших инженерных сетей. Подобные работы повышают комфорт проживания или ведения бизнеса и позволяют владельцу разумно поднять уровень аренды.

5. Возрастание тарифов на коммунальные услуги

Коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение, газ, тепло и др.) регулярно растут, отражая изменения затрат поставщиков ресурсов. Часто эти дополнительные издержки включаются в структуру общего счета по аренде или распределяются пропорционально между владельцем и пользователем помещения. Для включения новых тарифов в состав арендных обязательств нужно предварительно согласовать этот вопрос в договоре аренды, уточнив правила компенсации указанных расходов.

Итак, перед принятием решения о повышении стоимости аренды настоятельно рекомендуется тщательно проанализировать условия подписанного договора и требования действующего российского законодательства. Только грамотная оценка всех перечисленных аспектов позволит сделать процесс увеличения арендной платы легитимным и соответствующим закону.

Примеры судебной практики по спорам, связанным с изменением арендной платы

1. Когда увеличение арендной платы не приводит к желаемому результату

Рассматривая обособленный спор по заявлению индивидуального предпринимателя Скакуна А.А., заявившего требование включить задолженность в реестр кредиторов должника, апелляционная инстанция установила следующее:

Договор аренды был подписан и арендная плата увеличена вчетверо именно тогда, когда финансовое положение должника уже было неудовлетворительным (банкротство). Суд признал данные обстоятельства свидетельствующими о намеренном увеличении долгового бремени перед связанным лицом — самим предпринимателем Скакуновым А.А. Приведение величины арендной ставки до рыночного уровня здесь не влияет на юридически значимые последствия. Данный договор заключался в период критического финансового состояния должника и фактически, как утверждает сам заявитель, должнику даже не выполнялся.

Кроме того, построенная схема ведения хозяйственной деятельности группы компаний, выявленная налоговыми органами, включающая движение денежных потоков между зависимыми участниками этой структуры, порождает обоснованные сомнения относительно реальности заявленных долговых обязательств по аренде. Подобные неясности трактуются в интересах иных, независимых от данной схемы, конкурсных кредиторов.

Исходя из установленных обстоятельств, апелляционный суд правомерно отклонил заявление предпринимателя Скакуна А.А., отказав во включении его требования в реестр кредиторов должника (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2020 по делу № А27-23058/2017).

2. Требование арендодателя о расторжении договора из-за отказа арендатора оплачивать аренду в новом размере признано неправомерным.

ООО предъявило АО иск с требованием признать неправомерным решение собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Согласно пункту 3.3 заключенного сторонами договора от 21 мая 2014 года, сумма оплаты по договору может корректироваться не чаще одного раза ежегодно исключительно по взаимному согласию сторон. В ситуации, когда арендатор отказывается принять изменения суммы платежей, собственник вправе единолично прекратить исполнение обязательств по договору.

На протяжении всего периода действия договора владелец неоднократно увеличивал сумму ежемесячной арендной платы.

Суд первой инстанции и апелляционная инстанция приняли решения удовлетворить требования истца, позицию судов поддержал окружной суд.

Выяснилось, что согласно условиям пунктов 3.3 договора и статье 614 Гражданского кодекса РФ, после подписания дополнительного соглашения №7 от 08 декабря 2021 года и ещё одного неопубликованного дополнительного соглашения №9, общество нарушило правило однократности повышения ставок аренды в течение одного календарного года, увеличив её дважды подряд. Это стало основанием для признания судами недействительным решения АО о расторжении договора по причине отсутствия своевременной уплаты арендной платы, установленной новыми условиями указанных дополнений (№8 и №9).

Отвергая аргументы ответчика о том, что дополнительное соглашение №5 и №7 определяли стоимость совместного подвеса линии электропередач, и потому стоимость аренды фактически не увеличилась, а изменился лишь способ расчета данной стоимости, суды указали следующее: переход от первоначальной схемы исчисления тарифа — в зависимости от протяженности линии — к дополнительному учету размещения оптико-волоконного кабеля на опорах, считается именно повышением стоимости аренды и подлежит строгому соблюдению положений закона и самого договора. Исключительных случаев, допускающих иное регулирование, Гражданский кодекс и сам договор не предусматривают (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 марта 2024 г. № 302-ЭС24-1488).

3. Попытка арендодателя изменить размер арендной платы за предшествующий период не увенчалась успехом

Между АО и ИП заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого в редакции дополнительного соглашения от 19.07.2018 арендодатели обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 483,4 кв. м, этаж 1.

01.02.2021 арендатору предложено изменить арендную плату за 2020 год на уровень официальной инфляции за 2020 год в размере 6,93%.

Письмом от 11.02.2021 арендатор сообщил об отказе в подписании дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

29.04.2021 истцы направили ответчику дополнительное соглашение от 15.04.2021 о внесении изменений в пункт 5.2.1 договора: «Постоянная часть арендной платы с 01.01.2021 составляет 390989 руб. в месяц».

Ответчик от подписания дополнительного соглашения от 15.04.2021 уклонился, производя уплату арендных платежей в спорный период в размере 355500 руб. в месяц.

Истцы, исчислив задолженность по расчетам, исходя из размера арендной платы за 2020 год — 365650 руб., за 2021 год — 383603 руб., обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.

Суды двух инстанций учли, что, об изменении размера арендной платы на 2019 год истцы уведомили ответчика 24.03.2020, на 2020 год — 01.02.2021, то есть по истечении периода, в котором подлежит изменению арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ, распространение условий договора на предшествующий период возможно только по соглашению сторон.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что стороны не согласовали увеличение размера арендной платы, в связи с чем отказали в удовлетворении иска (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 июня 2023 г. по делу № А14-9807/2021)

Аналогичный подход к вопросу о возможности изменения арендной платы за предыдущий период действия договора содержится в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08 октября 2024 г. по делу № А45-38112/2023. При рассмотрении спора между арендатором и арендодателем суды указали, что воля сторон при заключении договора аренды была направлена на то, чтобы сохранить размер арендной платы в первые пять лет после заключения договора, а после истечения указанного срока дать арендодателю права один раз в год повышать размер арендной платы на текущий уровень инфляции, действующий на момент изменения размера арендной платы. Таким образом, увеличение размера арендной платы на пропорционально росту индекса инфляции за весь период аренды судами признано неправомерным.

4. Арендодатель может изменить стоимость аренды в одностороннем порядке, если это прописано в договоре

Арбитражный суд отказал индивидуальному предпринимателю во взыскании задолженности и неустойки с арендатора, поскольку условиями договора предусмотрено повышение арендной платы исключительно путем подписания сторонами дополнительного соглашения, а право арендодателя самостоятельно увеличивать аренду без согласия арендатора отсутствует (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 октября 2024 г. по делу № А23-9993/2023, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 октября по делу № А82-10490/2023).

5. Когда повышение арендной платы не является повторным в течение года

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд к федеральному государственному казенному учреждению с исковым заявлением, в котором просил признать недействительным одностороннее изменение арендной платы за помещение, снизить размер арендных платежей по договору.

Требования основаны на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и мотивированы незаконностью увеличения учреждением размера арендной платы за недвижимое имущество, арендуемое предпринимателем по договору.

Исследовав фактические обстоятельства дела, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суды установили, что уведомлениями от 11.02.2020 (за 2020 год) и от 24.12.2020 (за 2021 год) размер арендной платы увеличивался учреждением на уровень текущей инфляции. Доказательства обратного в материалы дела предпринимателем не представлены. Кроме того, в рамках дела N А06-4319/2021 (по спору между сторонами) установлено, что действия арендодателя соответствуют условиям договора от 07.06.2015 N 141/3/3/АИ-18. Повышение арендной платы не является повторным в течение года, поскольку уведомлением от 11.02.2020 арендная плата увеличена с февраля 2020 года, уведомлением от 24.12.2020 арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы с января 2021 года. В п. 5.5.1 договора отсутствует указание на то, что под годом понимается период между очередным и последующим изменением арендной платы. Следовательно, доводы предпринимателя направлены на переоценку обстоятельств, ранее установленных арбитражным судом в рамках дела N А06-4319/2021 (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 мая 2023 г. по делу № А53-27839/2022).