Дело об освобождении нежилого помещения: истек срок действия договора аренды

Аргументы истца

Изначально заявлено требование об обязании освободить помещение. В ходе судебного заседания исковые требования были уточнены. В новой редакции просительная часть иска содержала требования:

            1) признать договор аренды прекратившимся с даты истечения его срока

            2) обязать ИП З.Е.И. освободить помещение.

Для удовлетворения исковых требований была выстроена защита на стыке вещных прав и правил заключения договоров:

            — приоритет воли собственника (ст. 304 ГК РФ): собственник вправе требовать устранения любых нарушений своего права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения (незаконное удержание помещения после прекращения договора);

            — единогласие при распоряжении долевой собственностью (ст. 246 ГК РФ)

Ключевой аргумент: поскольку помещение находится в общей долевой собственности, вопрос о передаче имущества в аренду может быть решен только с согласия всех участников. Согласие одной одного сособственника юридически ничтожно без согласия второго — Э.Ю.А. (истца).

            — прекращение договора по истечении срока (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ)

Направление возражений до истечения срока договора исключает автоматическую пролонгацию на новый срок. Факт получения уведомления хотя бы одним из арендодателей подтверждает отсутствие молчаливого согласия со стороны арендодателя.

            — свобода договора и невозможность понуждения (ст. 421, 432 ГК РФ)

Наличие в тексте старого договора пункта о преимущественном праве арендатора не означает обязанности собственника заключать новый договор. Понуждение к заключению договора недопустимо, а соглашение сторон по существенному условию (сроку нового договора) отсутствовало.

Аргументы оппонентов (ответчиков): арендатора и второго сособственника

Ответчики заняли активную позицию. Арендатор ИП З.Е.И., опираясь на согласие второго сособственника и пункт о преимущественном праве, отказалась освобождать помещение и подала встречный иск о принудительном продлении договора еще на один срок.

Арендатор ссылалась на длительное добросовестное владение помещением (около 10 лет), надлежащее исполнение обязательств, наличие преимущественного права по договору, согласие второго собственника (Д.О.А.).

Ключевые правовые аргументы позиции истца

Позиция ответчика: у нас есть преимущественное право на новый срок по договору.

Контраргумент истца в лице представителя Вяткиной Г.А.: преимущественное право работает только если собственник решил снова сдать объект. Невозможно заставить собственника заключить новый договор против его воли (ст. 421 ГК РФ).

Позиция ответчика: второй собственник согласен продлить аренду.

Контраргумент истца: согласие одного из двух владельцев недостаточно. Распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех участников (ст. 246 ГК РФ). Отсутствие согласия Э.Ю.А. делает пролонгацию невозможной.

Позиция ответчика: мы добросовестно платили 10 лет, дайте нам работать дальше.

Контраргумент истца: добросовестность важна при действующем договоре. После наступления даты окончания ваше владение становится незаконным (ст. 304 ГК РФ).