Для того чтобы воспользоваться своим преимущественным правом заключения нового договора аренды после истечения срока текущего соглашения, арендатор обязан предпринять следующие шаги:

письменное уведомление: арендатор должен официально известить арендодателя о своём намерении продлить аренду помещения. Это сообщение должно быть составлено исключительно в письменной форме (например, письмо или телеграмма), поскольку устная форма уведомления юридически ничтожна и не будет признана судом.

соблюдение сроков: если конкретный срок направления такого уведомления указан непосредственно в тексте самого договора аренды — именно этот срок является обязательным для соблюдения.

В случае отсутствия указанного срока в договоре арендатору надлежит направлять своё предложение в течение разумного периода времени перед прекращением действия текущего договора. Понятие «разумности» трактуется судами индивидуально исходя из обстоятельств дела, однако обычно считается достаточным промежуток от одного месяца до трёх месяцев до даты завершения действия договора.

Таким образом, своевременность подачи письменного заявления играет ключевую роль в сохранении приоритетного права на заключение нового договора аренды. Невыполнение данного условия лишает арендатора возможности реализации своего преимущественного права и ставит его в равную позицию с иными потенциальными претендентами на помещение.

Срок, в течение которого арендатор должен уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок.

Согласно действующему законодательству после завершения срока аренды арендатор обладает приоритетным правом перед третьими лицами возобновить аренду. Одним из условий продолжений арендных правоотношений является своевременное (в сроки, установленные договором или разумные, если такие сроки не прописаны) информирование собственника имущества о намерении продлить соглашение.

О том, какой срок является разумным — пример из судебной практики:

… В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в декабре 2009 года им в адрес МУП было направлено заявление о продлении договора аренды на торговое место №15 на 2010 год на тех же условиях по адресу: ул. Вокзальная д. 14.

Ответчиком было отказано в удовлетворении указанного заявления и направлена выписка из реестра договоров о предоставлении торгового места № 15, согласно которой, торговое место № 15 сдано в аренду до 31 декабря 2010 года Индивидуальному предпринимателю.

Истец указал, что действиями ответчика было нарушено его преимущественное право на заключение/продление договора аренды на новый срок.

Ссылка ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом разумного срока для направления уведомления о продлении на 2010 год договора аренды торгового места, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договором аренды такой срок предусмотрен не был, уведомление получено ответчиком 22.12.2009 г., то есть ранее чем за 7 дней до окончания срока действия договора (31.12.2009 г.) …» (Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 N КГ-А41/7436-11 по делу № А41-29496/10).

Вывод: уведомление арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, полученное арендодателем ранее чем за семь дней до окончания срока действия договора, является поданным в разумный срок.

Кто вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок:

Преимущественное право заключить договор аренды на новый срок предоставляется исключительно арендатору по действующему договору аренды недвижимости, а не лицу, фактически использующему объект аренды (фактический пользователь).

Это означает следующее.

Право преимущественного заключения договора возникает именно у стороны, юридически связанной обязательством — у арендатора согласно заключённому ранее договору аренды.

Фактическое использование объекта недвижимости третьими лицами, не являющимися стороной данного соглашения, не даёт им права требовать продления срока аренды или перезаключения договора на новый период.

Таким образом, приоритет в заключении нового договора остаётся за первоначальным арендатором, даже если помещение временно используется иными субъектами или организациями.

Право преимущественной аренды на следующий срок применяется не исключительно к арендаторам, продолжающим действовать договорные отношения, но также и к бывшим арендаторам, чьи прежние договоры аренды прекратили свое действие или были досрочно расторгнуты сторонами не позднее одного календарного года до момента подписания нового договора аренды с другим лицом или проведения торгов/аукциона на право заключения такого договора.

Таким образом, данное положение защищает интересы бывших арендаторов, предоставляя им возможность повторно заключить соглашение даже после завершения предыдущих отношений, если между расторжением старого договора и заключением нового прошло менее года. Это правило особенно актуально в ситуациях, когда объект недвижимости вновь выставляется на рынок аренды или передается новому лицу через конкурсную процедуру.

Последствия несоблюдения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

Преимущественное право аренды позволяет действующему арендатору сохранить арендуемое имущество в своем пользовании на прежних условиях и в приоритетном порядке перед другими претендентами на заключение договора аренды того же имущества.

Нарушение арендодателем такого права является нарушением интересов арендатора и может повлечь негативные последствия как для самого арендодателя, так и для нового потенциального арендатора:

— действующий арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей нового арендатора;

— возмещение убытков, связанных с утратой преимущества в аренде помещения;

— возможность обращения в суд с иском о признании сделки недействительной и восстановлении своего положения арендатора.

В судебной практике часто возникают споры между сторонами относительно соблюдения процедуры уведомления о намерении продлить арендные правоотношения.

Пример из судебной практики:

СПК подал иск против индивидуального предпринимателя — главы крестьянского фермерского хозяйства о передаче прав и обязательств арендатора земельного участка.

Пунктом 5.3 соглашения предусмотрено, что после окончания срока действия договора арендатор обладает приоритетным правом заключить новое соглашение на аренду на аналогичных условиях по сравнению с остальными претендентами при условии подачи письменного заявления арендодателю минимум за 60 календарных дней до завершения текущего договора. Если арендатор продолжает пользоваться участком после прекращения срока действия договора и отсутствуют возражения от собственника земли, договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

После окончания сроков аренды указанных земельных наделов истец продолжал их использование при отсутствии претензий со стороны собственников долей земельного участка.

Проанализировав представленные доказательства, суд признал правомерность требований истца, поскольку последний добросовестно выполнял свои обязанности в рамках действующего договора аренды, обладал исключительным правом перезаключения договора на следующий срок, соблюдая необходимые процедуры, а нарушение данного права со стороны ответчика стало основанием для выбора адекватной меры защиты нарушенного права (Решение Исилькульского городского суда Омской области от 27 января 2023 г. по делу № 2-25/2023).

Когда правила о преимущественном праве на заключение аренды на новый срок не применяется.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок является важным элементом правовой защиты интересов сторон сделки. Однако законодательство предусматривает ряд случаев, когда данное правило не действует. Рассмотрим подробнее ситуации, исключающие применение норм о преимущественном праве.

Исключительные случаи неприменимости правил о преимущественном праве

1) Использование помещения самим собственником

Собственник имеет полное право расторгнуть договор аренды досрочно, если помещение ему необходимо для собственных нужд. Например, помещение могло использоваться как склад, но теперь оно потребуется владельцу для организации офиса или жилого пространства. Такое действие полностью законно и исключает использование преимуществ текущего арендатора.

Заключение договора купли-продажи или дарения недвижимости с обременением аренды
При продаже недвижимости, находящейся в аренде, покупатель приобретает имущество вместе со всеми правами и обязанностями, вытекающими из действующего договора аренды. Таким образом, новому собственнику придется соблюдать права арендаторов вплоть до окончания срока действия существующего договора. Но после завершения договора продавец теряет обязанность продлевать отношения с арендатором автоматически.

2) Инициативное расторжение договора арендодателем по согласованию сторон

В некоторых случаях стороны договариваются о досрочном прекращении отношений добровольно, а затем подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора. В таком случае продолжение отношений между сторонами регулируется условиями достигнутого соглашения, и требования законодательства о предоставлении преимущества арендатору не применяются.

3) Нарушение условий договора арендатором

Преимущество может быть утрачено арендатором вследствие нарушения существенных обязательств по договору. Например, нарушение сроков оплаты арендной платы, порча имущества или несоблюдение установленных договором ограничений использования помещений приведет к утрате права требовать продления договора на новых условиях.

4) Досрочное прекращение договора в судебном порядке

Иногда суды принимают решения о принудительном расторжении договоров аренды ввиду наличия оснований, предусмотренных законом или соглашением сторон. В таких ситуациях дальнейшее предоставление помещения осуществляется новым лицом на основании конкурсного отбора либо согласно другим основаниям, указанным судом.

5) Отказ арендодателя продлить договор на аналогичный период

Арендодатель может отказаться от возобновления отношений на прежних условиях, предложив новые сроки аренды, иные площади или значительно увеличив стоимость аренды. Отказ арендатора принять такие изменения ведет к прекращению взаимоотношений между сторонами без обязанности соблюдения принципа приоритета.

6) Увеличение стоимости услуг инфраструктуры или изменение порядка эксплуатации объекта

Закон допускает внесение изменений в договоры аренды в связи с изменениями тарифов коммунальных платежей, налога на недвижимость или другими обстоятельствами объективного характера. Отсутствие согласия арендатора с новыми условиями приводит к невозможности применения положения о приоритетном праве.

7) Изменение параметров предмета аренды

Положение о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок не применяется, если ранее арендованный участок прекратил свое существование в результате выдела из него других участков, а оставшийся участок никому иному в аренду не передавался.

Таким образом, наличие указанных обстоятельств существенно ограничивает круг ситуаций, в которых арендаторы могут рассчитывать на защиту своего права заключить договор на следующий срок на равных основаниях. Важно понимать эти исключения и правильно применять их в конкретных обстоятельствах.