Статья разъясняет важные моменты, на которые стоит обратить внимание при подписании и выполнении договора аренды, а также освещает подходы судов к разрешению конфликтов, возникающих в связи с арендными отношениями.

Объект аренды

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, важно ясно обозначить предмет аренды, то есть обязательно указать индивидуальные характеристики объекта недвижимости, передаваемого во временное владение и пользование. Эти данные считаются необходимыми условиями каждого договора имущественного найма, отсутствие которых влечет признание сделки недействительной.

Судебная практика показывает, что нередко возникают конфликты, вызванные неопределенностью описания объектов недвижимости в договорах аренды.

Например, между акционерным обществом (АО) и обществом с ограниченной ответственностью (ООО) был заключен договор аренды подстанции. Истец обратился в суд с требованием взыскать задолженность по аренде через оформление счетов-фактур, утверждая, что оплату осуществлял путем предоставления векселей, составления актов сверок взаиморасчетов и документов об эксплуатации оборудования. Однако ответчик до окончания сроков действия договоров так и не предоставил требуемые счета-фактуры.

Одновременно ООО заявило встречное требование признать указанные договоры недействительными ввиду отсутствия подробной идентификации предмета аренды.

Суд установил следующее: согласно статье 607 ГК РФ, договор должен содержать конкретные сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект аренды. Если такие сведения отсутствуют, договор признается недействительным. Выяснилось, что в заключенных договорах не указан точный адрес расположения зданий и сооружения подстанций, инвентарные номера оборудования, отсутствует подтверждение прав ответчика на использование земельного участка, где размещено имущество. Более того, материалы дела не содержат доказательств принадлежности данного имущества ответчику либо наличия регистрации соответствующих прав собственности. Договор также не содержит конкретных характеристик подстанции — размеров, буквенных обозначений элементов конструкций, типа используемых трансформаторов и устройств распределения электроэнергии.

При этом материалами дела подтверждено заключение аналогичных договоров ООО с иными организациями на передачу электроэнергии в указанный период.

Кроме того, судом отмечено несоблюдение истцом пункта 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ, который требует представления оригиналов или должным образом заверенных копий письменных доказательств. Некоторые представленные экземпляры договоров и приложений оказались поддельными или имели расхождения с оригинальными версиями.

Исходя из изложенного, суд отклонил первоначальный иск и удовлетворил встречный иск, признав договоры аренды незаключёнными. Таким образом, описание объекта аренды должно включать минимально необходимые детали, достаточные для однозначного распознавания конкретного имущества.

Проверьте полномочия арендодателя

Передача недвижимости во временное владение другим лицам представляет собой форму реализации права владения имуществом. Такое полномочие принадлежит непосредственно владельцу согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, именно поэтому он выступает основным арендодателем. Данное правило действует независимо от формы собственности объекта, следовательно, любой субъект, являющийся владельцем титула собственности, вправе выступать арендодателем.

Статья 608 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи имущества в аренду лицами, уполномоченными на такие действия законом либо самим собственником. Чаще всего данное регулирование касается объектов государственного и муниципального значения, однако применимо оно и в иных ситуациях.

На практике часто возникают ситуации, когда недвижимость передается в аренду лицом, не имеющим законных оснований выступать арендодателем.

Пример случая из практики

По заключенному договору аренды управления муниципальным имуществом организация регулярно вносила платежи в местный бюджет за использование нежилого помещения. Однако впоследствии решением арбитражного суда было признано незаконным право муниципалитета на собственность административного здания. Несмотря на признание сделки недействительной, организация продолжила вносить оплату за аренду.

Впоследствии она обратилась в суд с требованием взыскать полученные муниципалитетом средства как необоснованное обогащение.

Арбитражный суд установил следующее:

• Согласно статьям 209 и 608 Гражданского кодекса РФ только владелец имеет право передавать имущество в аренду либо лицо, уполномоченное на это законом или собственником.
• Поскольку у муниципального образования отсутствовало законное основание владеть данным зданием, значит, оно не могло распоряжаться указанным объектом.
• Договор аренды был признан несостоявшимся ввиду отсутствия регистрации в установленном порядке (что предусмотрено статьями 609 и 651 Гражданского кодекса).
• Исходя из положений статьи 1102 Гражданского кодекса РФ сторона, получившая имущественную выгоду без основания, обязана вернуть полученную сумму потерпевшей стороне.

Исходя из изложенного судом принято решение удовлетворить требования организации о возврате денежных средств как суммы неправомерного обогащения.

Дополнительно отмечено, что спорные помещения принадлежат федеральному уровню власти, а значит, муниципалитет изначально не имел права заключить такой договор аренды.

Регистрация долгосрочных договоров

Довольно распространенной ситуацией являются судебные разбирательства, возникающие вследствие несоблюдения требования обязательной госрегистрации договоров аренды недвижимости.

На основании ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки касательно земли и другого недвижимого имущества требуют прохождения процедуры государственной регистрации согласно положениям ст. 131 ГК РФ и Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Часть 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает правило, что договоры аренды объектов недвижимости должны пройти государственную регистрацию, если иное не предусмотрено специальными нормами законодательства.

Пункт 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ определяет, что право собственности и другие вещные права на землю, указанные в главах III и IV данного Кодекса, оформляются согласно нормам гражданского законодательства и подлежат обязательной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ.

Кроме того, п. 2 ст. 25 ЗК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации всех сделок с землями в тех ситуациях, когда это прямо указано федеральным законодательством.

Положениями пункта 2 ст. 26 ЗК РФ также закреплено требование регистрировать договор аренды земельных участков сроком свыше одного года.

В соответствии с частью 3 ст. 433 ГК РФ договор, который требует обязательной регистрации, вступает в юридическую силу лишь после завершения данной регистрационной процедуры, если иной порядок не установлен специальным нормативным актом.

Так, арбитражный суд установил, что поскольку договор аренды конкретного земельного участка был заключен на три года и не прошел процедуру регистрации, такой договор признается незаключённым и соответственно не влечет юридических последствий для сторон правоотношения.

Принимая во внимание признание договора аренды незарегистрированным и следовательно — недействительным, суд подчеркнул, что даже при отсутствии зарегистрированного договора аренды предприниматель обязан оплатить фактически использованное имущество на основании норм ст. 1102 ГК РФ.

Следовательно, несмотря на тот факт, что договор аренды, не прошедший регистрацию, признаётся незаключённым, он всё равно не освобождает арендатора от обязательства компенсировать стоимость фактического пользования объектом недвижимости.

Срок истек, пользование не прекратилось

Суды рассматривают дела, касающиеся требований о принудительном выселении арендаторов из съемных помещений ввиду окончания сроков договоров аренды.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), если срок аренды не указан в договоре, последний признается заключённым бессрочно. В таком случае любая сторона имеет право в любой момент прекратить действие договора, предварительно известив вторую сторону минимум за три месяца до предполагаемого прекращения пользования недвижимым имуществом. Законодательством или самим договором возможно установление иного срока уведомления о намерении прекратить аренду недвижимости, находящейся во временном пользовании.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что прекращение договора аренды обязует арендатора возвратить собственнику объект недвижимости в первоначальном виде, учитывая естественный износ, либо в другом согласованном сторонами состоянии.

На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случаях, когда закон или соглашение сторон допускают возможность одностороннего отказа от выполнения обязательств по договору целиком или частично, такой договор прекращается или изменяется соответственно волеизъявлению одной из сторон.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ указано, что сторона, желающая внести изменения в договор или расторгнуть его, обязана сначала обратиться с соответствующим предложением ко второй стороне и лишь после получения официального отказа или отсутствия реакции в течение установленного законом, договором или инициативной стороной периода времени — подавать заявление в суд. Если сроки не установлены отдельно, применяется общий порядок рассмотрения обращений в течение тридцати дней.

При этом рассмотрение судами споров относительно расторжения договоров допустимо исключительно тогда, когда истец представляет доказательства предпринятых попыток урегулирования конфликта мирным путем в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Однажды Арбитражным судом было вынесено решение, где отмечено, что именно собственник несет ответственность за доказательство факта завершения срока аренды. Поскольку арендодатель не смог представить документов, свидетельствующих о направлении уведомлений о прекращении договора, продлённого на неопределённый период, требования собственника о выселении были признаны необоснованными, и арендаторы остались занимать помещение правомерно.

Арендная плата

Основная ответственность арендатора, обусловленная платной основой договора, заключается в регулярной уплате стоимости пользования объектом недвижимости. Важно подчеркнуть, что данная обязанность вступает в силу лишь тогда, когда арендодатель выполнит свое обязательство передать объект аренды во владение и использование арендатору. Эти обязательства являются взаимозависимыми, следовательно, если арендодатель не предоставил имущество вовремя — ни в момент подписания договора, ни в другой оговоренный срок, он имеет право потребовать плату только после реальной передачи вещи.

При неполной передаче имущества либо отсутствии необходимых аксессуаров и документации, препятствующих полноценному использованию, полная оплата аренды также не взимается либо сокращается пропорционально невозможности эксплуатации.

Практика показывает, часто возникают разногласия относительно момента возникновения обязанности уплаты арендных взносов.

Один судебный прецедент подтверждает, что такая обязанность наступает вне зависимости от того, пользовался ли фактически арендатор полученным предметом аренды или нет.

Если имущество передано в субаренду, ответственность за уплату арендных платежей в случае нарушения обязательств субарендатором несет сам арендатор.

Также судом отмечено, что преждевременный возврат помещения арендодателю до окончания срока действия договора аренды не снимает ответственности арендатора по оплате аренды. Это значит, даже если арендованное помещение перестало использоваться после ремонтных работ, арендатор всё равно обязан производить выплаты согласно условиям договора.

Итого, начиная с даты передачи имущества арендатору и заканчивая прекращением договорных отношений, арендатор несёт обязанность регулярно оплачивать установленную договором арендную плату.

Если собственник изменился

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, смена собственника объекта недвижимости либо другого законного владельца не влечет утрату прав добросовестного арендатора.

Один из арбитражных судов отклонил исковое заявление о взыскании долга за неправомерное использование чужой собственности, начисленных процентов за незаконное удержание денежных средств и выдворение ответчика из занимаемого нежилого помещения ввиду того, что истец не обладает надлежащими полномочиями требовать исполнения указанных требований — ранее он передал данное помещение другому лицу на основании хозяйственного ведения, таким образом уже не являясь участником арендного соглашения.

При этом судом было отмечено, что возможность взимания арендной платы новым собственником появляется лишь после официальной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Смена собственника здания, находящегося в аренде, сама по себе не служит причиной нарушения прав предыдущего арендодателя (истца), так как в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ она не ведет автоматически ни к изменению условий договора аренды, ни к прекращению его действия.

Следовательно, арендатор получает защиту от возможных негативных последствий, связанных с изменением владельца используемого им помещения.

Договор субаренды

Договор субаренды формируется на основе договора аренды и считается зависимым от последнего. Поэтому в случае преждевременного прекращения договора аренды автоматически расторгается и соответствующий договор субаренды. Однако субарендатор вправе потребовать заключения договора аренды непосредственно с собственником имущества на тот же самый объект, который находился в его распоряжении до окончания срока субаренды, причем на тех же условиях, что были предусмотрены прежним договором аренды.

Пример ситуации

По договору аренды, подписанному между администрацией муниципалитета и предприятием, последнему был передан земельный участок в аренду временно и на правах владения. Далее предприятие передало третьему лицу — субарендатору — в субаренду определенный участок земли, составляющий часть изначально арендованной территории.

Однако решением арбитражного суда первоначальный договор аренды между муниципалитетом и предприятием признан недействительным.

После такого решения администрация инициировала судебное разбирательство против предприятия и субарендатора с требованием признать договор субаренды недействительным ввиду отсутствия надлежащих характеристик предмета сделки.

Мотивировка суда

Суд установил, что в договоре субаренды не указаны индивидуальные признаки конкретного земельного участка, подлежащего передаче в пользование и владение. По нормам Гражданского кодекса РФ предметом аренды могут выступать отдельные земельные участки, имеющие четкое обозначение границ и уникальный идентификационный номер.

Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», любой земельный участок должен пройти процедуру государственного учета, получить индивидуальный кадастровый номер и характеристику, позволяющую отличить его от иных участков.

Однако установлено, что ни основной договор аренды, ни последующая передача части участка в субаренду не сопровождались постановкой на кадастровый учет, вследствие чего объект аренды не обладает индивидуально-определенными признаками.

Следовательно, договор субаренды, не содержащий конкретных сведений о предмете сделки, нарушает требования ст. 607 ГК РФ относительно обязательных условий договоров аренды.

Учитывая признание основного договора аренды незаключённым, соответственно, договор субаренды как производный документ также не способен породить юридические последствия и обязательства для сторон.

Поэтому требование администрации о признании договора субаренды незаключенным было удовлетворено судом. Суд дополнительно отметил, что оформление договора аренды требует обязательной фиксации всех существенных условий путем обмена предложениями и принятия предложений сторонами.

Преимущественное право арендатора

Арендные отношения, касающиеся недвижимого имущества, зачастую отличаются устойчивостью и после завершения первоначального срока часто продлеваются сторонами.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса РФ, закон предусматривает приоритетное право арендатора продлить соглашение при соблюдении следующих требований:

• добросовестное исполнение обязательств согласно предыдущему договору (надлежащее использование объекта по целевому назначению, отсутствие значительных повреждений имущества, своевременная уплата арендной платы);
• готовность заключения нового соглашения на условиях не хуже предложенных третьими лицами;
• заблаговременное письменное уведомление арендодателя о намерении продолжать аренду, в установленный договором срок или в разумный период перед окончанием текущего договора.

Нарушения, ставящие под сомнение добросовестность исполнения обязанностей арендатором, включают случаи, указанные в статье 619 ГК РФ, позволяющие досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя:

1. Использование имущества с серьезными отступлениями от оговоренных условий или назначением объекта, либо систематические нарушения правил пользования;
2. Значительное ухудшение состояния имущества;
3. Невнесение арендной платы три раза подряд после установленной даты оплаты;
4. Отсутствие проведения предусмотренного договором капитального ремонта имущества в оговоренные сроки или в разумные сроки, если такие периоды договором не установлены.

Законодательство оставляет участникам договора возможность самостоятельно установить дополнительные обстоятельства, указывающие на нарушение обязательств арендатором.

Например, арбитражный суд региона признал действие договора аренды продленным бессрочно, однако установил факт отсутствия внесения арендной платы ответчиком более двух раз подряд, несмотря на направлявшиеся претензии истца и предупреждения о возможном прекращении отношений. Руководствуясь пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, суд принял решение о расторжении договора и обязании вернуть предмет аренды собственнику в порядке, предусмотренном статьей 622 ГК РФ.

Возврат арендованного имущества

При рассмотрении вопроса о возложении на арендатора обязанности демонтировать строения, построенные на арендуемом земельном участке, и вернуть землю собственнику по его запросу, следует учитывать следующие нормы закона.

В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ указано, что если договор аренды недвижимости заключен бессрочно, любая сторона имеет право расторгнуть такой договор в любой момент, уведомив другую сторону минимум за три месяца до прекращения отношений (если иное не предусмотрено законом либо самим соглашением).

Невыполнение обязательств по возврату участка вовремя или возврат земли в неудовлетворительном виде влечет наступление последствий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ: статья 622 — ответственность за нарушение условий возврата объекта аренды, статья 393 — обязанность возмещения убытков вследствие нарушения обязательства, статья 405 — ответственность за задержку выполнения обязательства.

Из смысла статьи 405 ГК РФ следует, что несвоевременное выполнение обязанностей повлечет ответственность виновной стороны за любые убытки кредитора, возникшие в результате задержки или случайной утраты возможности исполнить обязательство в период просрочки.

Таким образом, если срок аренды земельного участка не был заранее оговорён сторонами, собственник вправе потребовать возвращения своего участка через три месяца после уведомления арендодателя о расторжении договора.

Улучшение арендованного имущества

Возникают споры касательно возмещения арендаторам расходов, связанных с произведёнными улучшениями арендованного объекта.

Так, одно арбитражное дело было решено отказом в возмещении стоимости капитального ремонта здания, поскольку соответствующие работы проводились без заблаговременного письменного согласия владельца и утверждения суммы вложений.

Другой пример — отказ во взыскании расходов на проведение ремонтных работ внутри помещения вследствие недостаточности прав у лица, которое дало разрешение компенсировать данные затраты.

Суд указал, что пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что правила компенсации арендатору издержек на совершенствование арендуемой собственности носят диспозитивный характер, то есть порядок покрытия этих расходов стороны вправе урегулировать иным образом при условии наличия официального одобрения арендодателя.

Таким образом, возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно исключительно при предварительном одобрении таких действий владельцем в письменной форме.