Продление действия договора: необходимость государственной регистрации

Для продления договора аренды существуют различные способы, каждый из которых имеет свои особенности относительно необходимости государственной регистрации. Рассмотрим основные варианты.

Заключение нового договора или дополнительное соглашение о продлении на определенный срок

Если вы продлеваете договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений или земельных участков, заключенный на срок менее одного года (например, на 11 месяцев), то при продлении рекомендуется установить такой же короткий срок в новом договоре или дополнительном соглашении. Это позволит избежать необходимости государственной регистрации такого договора.

Продление на основании условия об автоматической пролонгации

Возможно продление договора в соответствии с условием об автоматической пролонгации. Если договор аренды был заключен на срок менее года и предусматривает автоматическое продление на тот же срок, государственная регистрация не потребуется. После автоматического продления отношения между сторонами будут регулироваться новым договором аренды, который также не требует регистрации, поскольку его срок составляет менее года.

Важно отметить, что если первоначальный договор был заключен на срок год и более и уже прошел государственную регистрацию, но условие об автоматической пролонгации предусматривает продление на срок менее года, то регистрация также не потребуется.

Возобновление договора на неопределенный срок

Если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после окончания срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В таком случае государственная регистрация также не требуется.

Что произойдет, если не зарегистрировать договор, подлежащий государственной регистрации?

Даже если договор не был зарегистрирован, он остается обязательным для обеих сторон. Однако отсутствие регистрации делает невозможным предоставление информации о долгосрочной аренде третьим лицам.

• Новый владелец имущества, приобретенное путем продажи, может потребовать выселение арендатора, несмотря на гарантии Гражданского кодекса РФ, согласно которым переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
• Арендатор теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
• Защита владения объектом аренды от посягательств третьих лиц становится затруднительной. У арендатора отсутствует возможность подачи негаторного иска, предусмотренного Гражданским кодексом РФ.

Таким образом, выбор способа продления договора зависит от конкретных условий и целей сторон.